FAQ

1. Wie hoch darf der Kaufpreis meiner Immobilie sein?

Die Höhe hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:

Eigenmittel: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen Sie selber einbringen. Davon müssen 10 % „echtes Eigenkapital“ sein (z. B. Ersparnisse oder Wertpapierverkäufe, nicht aber Gelder aus der 2. Säule).
Tragbarkeit: Die laufenden Kosten (Zinsen, Amortisation, Rückstellungen für Unterhalt, evtl. private Darlehen) sollten nicht mehr als rund ein Drittel des Einkommens ausmachen.

2. Warum bewertet die Bank die Immobilie manchmal tiefer als der Verkäufer?

Banken kalkulieren langfristig. Der Marktpreis kann kurzfristig durch hohe Nachfrage steigen, doch für die Finanzierung zählt der nachhaltige Wert. Dafür werden Lage, Zustand und Vergleichstransaktionen herangezogen. So kann der Belehnungswert tiefer liegen als der Kaufpreis.

3. Zählt das Einkommen meines Partners oder meiner Partnerin mit?

Ja, aber nur, wenn beide als Solidarschuldner auftreten – etwa bei Ehepaaren oder Konkubinatspaaren mit gemeinsamer Haftung.

4. Weshalb rechnet die Bank mit 5 % Zins, obwohl der aktuelle Hypozins viel tiefer ist?

Um sicherzustellen, dass Sie auch bei steigenden Zinsen zahlungsfähig bleiben. In den 90ern lagen Festhypotheken zeitweise bei 6 %. Mit dem Sicherheitszins von 5 % prüft die Bank, ob Ihre Finanzierung auch in Zukunft tragbar wäre.

5. Welche Nebenkosten setzt die Bank an?

Meistens rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr. Das deckt Versicherungen, Gebühren, Energie, kleinere Reparaturen sowie Rücklagen für Renovationen. Bei älteren Häusern sind Rückstellungen von 2–3 % realistischer.

6. Was gilt als Eigenkapital?

Ersparnisse
Verkauf von Wertschriften
Erbvorbezug oder Schenkungen
Darlehen mit offener Laufzeit
Bauland ohne Hypothek
Guthaben aus 2. und 3. Säule (Vorbezug oder Verpfändung – mit Einschränkungen)

Seit 2014 gilt: Mindestens 10 % müssen aus eigenen Mitteln stammen, unabhängig von Vorsorgegeldern.

7. Kann ein Darlehen Eigenkapital ersetzen?

Nur wenn keine feste Rückzahlungspflicht besteht. Falls Zinsen anfallen, müssen diese bei der Tragbarkeit mitgerechnet werden.

8. Besser Vorsorgegelder beziehen oder verpfänden?

Die Verpfändung ist langfristig klüger: Ihr Altersguthaben bleibt vollständig bestehen und wird weiter verzinst. Beim Vorbezug sinkt die Rente und oft auch die Leistungen bei Invalidität oder Tod.

9. Welche Hypothekarmodelle gibt es?

Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit, Zinssatz schwankt.
Festhypothek: Feste Zinsbindung, meist 1–15 Jahre. Je länger die Laufzeit, desto höher meist der Zins.
SARON-/LIBOR-Hypothek: Mischung – feste Laufzeit, variabler Zins orientiert am Referenzsatz.
Spezialmodelle: Kombinationen, Stufenmodelle oder ökologische Hypotheken mit Zinsvorteilen.

10. Welche Hypothek passt zu mir?

Das hängt von Risikobereitschaft und finanzieller Situation ab. Wer Sicherheit will, wählt eher eine Festhypothek. Wer flexibel ist und Reserven hat, kann mit variablen Modellen kurzfristig sparen. Beratung durch einen unabhängigen Experten ist sinnvoll.

11. Soll ich einen unabhängigen Hypothekarberater beiziehen?

Ja – er kann Offerten vergleichen und bessere Konditionen aushandeln. Die Kosten lohnen sich meist durch die Zinsersparnis.

12. Gibt es Anbieter ausser Banken?

Auch Versicherungen, PostFinance oder der Hauseigentümerverband bieten Hypotheken an. Versicherungen finanzieren jedoch meist keine Bauprojekte, sondern nur fertige Objekte oder Ablösungen.

13. Lohnt es sich, die Hypothek aufzuteilen?

Ja, besonders bei Festhypotheken. Verschiedene Laufzeiten reduzieren das Risiko, dass Ihre gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuert werden muss.

14. Wie viel muss ich amortisieren?

Die Hypothek muss innert 15 Jahren (früher 20 Jahre) auf zwei Drittel des Immobilienwerts reduziert werden.

15. Soll ich die Hypothek vorzeitig zurückzahlen?

Das hängt von Einkommen, Zinsen und Steuern ab. Schulden bedeuten steuerliche Vorteile (Zinsabzug), gleichzeitig aber höhere laufende Kosten. Einzeln durchrechnen lassen!

16. Direkte oder indirekte Amortisation – was ist besser?

Meist ist die indirekte Amortisation via Säule 3a vorteilhafter. Man profitiert von Steuerabzügen, Zinsgutschriften und zusätzlichen Versicherungsleistungen.

17. Wie kann ich mich gegen Einkommensausfall absichern?

Eigenheimbesitzer tragen ein höheres Risiko. Sinnvoll sind Absicherungen bei Krankheit, Unfall, Invalidität oder Todesfall, z. B. über Lebensversicherungen oder die Säule 3a. Viele Banken verlangen solche Nachweise im Rahmen des Kreditvertrags.

18. Was bedeutet die „Altersguillotine“?

Im Pensionsalter sinkt das Einkommen, dadurch auch die Tragbarkeit. Banken reduzieren oft die Belehnung. Faustregel: 120 minus Alter = maximaler Belehnungsprozentsatz. Wer kurz vor der Pensionierung eine Hypothek erneuern muss, braucht daher evtl. mehr Eigenkapital.

19. Wie schütze ich mich vor steigenden Zinsen?

Langfristige Festhypotheken (7+ Jahre) bieten Stabilität. Bei variablen Hypotheken sind Rücklagen oder Vertragsoptionen (z. B. Wechselrecht in Festhypothek) sinnvoll.

20. Welche Steuerfolgen haben Hypotheken?

Hypothekarschulden reduzieren das steuerbare Vermögen.
Schuldzinsen können vom Einkommen abgezogen werden.

Häufig gestellte Fragen

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